さまざまな理由で家庭の経済状況が変わり、マイホームの任意売却を検討している方もいるでしょう。ただ、任意売却をして、住宅ローンの残債が残ったら、どうすればいいのかわからない方もいらっしゃるでしょう。そこで今回は、残債が残ったとしても任意売却を行ったほうがよい理由について解説します。
そもそも任意売却を行うべき状態とは
任意売却を行う理由にはさまざまな背景がありますが、主な理由として挙げられるのが住宅ローンの返済遅延や、返済が困難になった場合です。一般的に、家を購入するときは、住宅ローンを利用して、長期間にわたって返済します。
住宅ローン契約時に、年収や家族構成から、月々の返済可能額を割り出し、借入額を決めることが多いです。しかし、住宅ローンは長期契約といった性質上、返済期間中に家族構成やライフスタイル、勤務先や年収が変わってしまうこともあります。
とくに、子どもが増えたときや、進学時期が重なったとき、さらに転職するときなどのライフイベント時に、家の経済状況が大きく変わってしまうことがあるでしょう。そのため、もともとシミュレーションしていた予測値とは異なり、月々の返済が難しくなったり、できなくなったりしてしまうケースもあり得ます。
とはいえ、住宅ローンが払えないからといって、すぐに家を手放したり、立ち退きを命じられたりするケースはほとんどないでしょう。住宅ローンの返済が滞ると、まずは金融機関から電話や手紙などで、支払いの催促の連絡が来るのが一般的です。
そして、催促が来ているにもかかわらず、数か月にわたって返済しなければ、「期限の利益喪失」という通知が届き、これまで分割払いで対応していた住宅ローンの残債を、一括で全額返済しなければならなくなってしまいます。
もちろん、住宅ローンは高額な借入であることが一般的なので、全額を一括で返済するのは現実的ではありません。しかし、再三の催促にもかかわらず、返済ができていなかった場合は、金融機関も貸し倒れリスクを未然に防ぐために残債の一括返済を求めるのです。
このように返済が滞ったり、一括返済を求められていて返済できなかったりするときに、任意売却といった方法を検討するのが一般的です。
任意売却をしても残債は残る？任意売却の仕組みと残債について
住宅ローンの返済が苦しくなったら、任意売却を検討することがあります。しかし、任意売却を行ったからといって、残債がすべてなくなるわけではありません。もちろん、売却額が残債額を上回れば、残債を一括で返済できるうえ、手元にお金が残ります。
しかし、通常の住宅の場合、家を購入して住み始めたときから価値が下がり、売却価格が購入金額よりも大幅に下がってしまうのが一般的です。したがって、任意売却を行っても、売却額が残債額に満たないケースが多く、任意売却後も残債を返済していかなればなりません。
とはいえ、任意売却によって、残債額が大幅に減ることから、これまで支払っていた毎月の返済額よりも少なくなります。また、金融機関との交渉で、毎月の返済額や返済期間を調整できることが多いので、無理のない範囲で返済していけるでしょう。
たとえば、任意売却する前の住宅ローンの返済額が毎月10万円だった場合、任意売却を行い金融機関と返済額の調整も可能です。その結果、毎月の負担を1万～2万円程度に抑えられるケースがあります。
それでも任意売却がおすすめな理由
任意売却を行うことで、毎月の返済額を大幅に減らせる可能性はあるものの、残債が帳消しになるわけではありません。そのため、毎月の返済が苦しいものの、任意売却に消極的な方も多いのではないでしょうか。
返済が滞ってしまうと、金融機関から催促の通知が届き、通知を放置していると、法的手段を取られてしまう可能性があります。とくに「期限の利益喪失」となった場合は、残債を一括で返済しなければならず、返済できない場合は住宅を差し押さえられて、競売にかけられる可能性があります。
競売にかけられると、近隣住民にその事実が広まる可能性があるほか、通常の不動産取引よりも安い金額で売買されることがほとんどです。もちろん、競売にかけられたからといって、残債が帳消しになるわけではなく、競売で成立した売却額が残債額に充当され、残った額を返済しなければなりません。
しかし、任意売却を行うよりも、競売での取引は売却額が低く、残債に充当できる金額が少ないため、家を手放した後も、高額な返済を求められるケースがあります。
一方、任意売却であれば、所有者の情報が公開されないので、近隣住民に知られることなく、家を手放せます。さらに、競売よりも高値で売却できるので、残債に充てられる額が増えて、家を手放した後の返済額を抑えられるといったメリットがあります。
まとめ
相続や急にお金が必要になったなど、さまざまな理由で家の売却を検討している方がいるでしょう。任意売却であれば、競売よりも高値で取引されるため、残債額に充当できる金額が増えて、引き渡し後の返済額を抑えられるのがメリットです。
さらに、金融機関と交渉することで、残債が残った場合の毎月の返済額や返済期間も調整できることから、状況に応じて無理のない返済計画を立てられるのもポイントです。ローンの支払いが厳しい場合などは、まず任意売却を検討してみるとよいでしょう。
