自宅の住宅ローンの支払いに困っている方にとって、任意売却は負債からの解放の一つの方法です。ローン返済に行き詰まると、自宅だけではなく、連帯保証人の家まで競売にかけられてしまうこともあります。そんな最悪のケースを回避し、近所の人に知られずに自宅の売却をしたい方に、プライバシーを守りつつ任意売却を進める方法を紹介します。
ご近所さんに知られず任意売却することは可能か
住宅ローンの滞納により、自宅が競売にかけられてしまう事態に至ると、さまざまな不動産業者や裁判所の執行官、個人の不動産投資家などが物件調査を目的として近隣へ聞き込みをおこないます。
この物件調査は、事故物件の回避や、競売での最低入札価格の見極め、居住者の人柄の調査などが目的ですが、ご近所さんに自宅を手放すことがばれてしまいます。またインターネット上に競売情報が公開されるので、手放す理由について誰からも閲覧可能な状態になってしまいます。
一方「任意売却」の場合は、近所に知られずに自宅を売却することが可能です。ただし任意売却は連帯保証人の同意が必要となりますので、連帯保証人に内緒にしておくことはできません。
任意売却での売却活動
任意売却は通常の不動産売却とは進め方が異なります。一般的な不動産売却は媒介契約を結んだ不動産会社を通して買主を募ります。購入希望者が現れたら物件を案内・説明し、買主との条件交渉が成立し売買契約を締結すれば、無事売却です。
一方で任意売却は、金融機関や保証会社など債権者の合意のもとで、不動産を売却します。
任意売却での売却活動は、不動産会社への相談・債権者への任意売却の許可の取り付けと売り出し価格の交渉・不動産会社との売買契約締結・購入希望者に対する内見や申し込みの対応・売却同意の取り付け・売買契約締結・決済と引渡しという流れです。
任意売却は一般的にローン滞納により、所有する不動産が差し押さえられた状態での不動産売却となります。そのため裁判所の競売手続きと同時の進行になり、一般売却にはなかった「タイムリミット」が存在します。
つまり、競売の改札期日の前日までに任意売却を成立させなければなりません。また、任意売却が成立した場合でも、売却後にローンが残ることにも注意が必要です。
一般的な不動産売却と任意売却を比べた際の大きな違いは、「債権者（金融機関）の同意が必要なこと」「売却価格は債権者が決めること」「売却のタイムリミットがあること」「ローン残高に売却額が届かなかった場合、売却後もローンが残ること」です。
一般売却と比べてだいぶ窮屈な印象を受けるかもしれませんが、競売と比べると売主の意志が反映される余地があります。たとえば債権者や買主との交渉次第では、ローン残債を分割返済したり、不動産の明け渡し時期や条件などの要望を聞いてもらったりしやすくなります。
任意売却不成立となってしまうと、不動産は強制的に競売で売却されてしまいます。競売で売却された場合、買受人にとっては「現状渡しの売却であること」や「内見できない」などの不利な条件が含まれるため、売却額は任意売却よりも安くなるのが通常です。
市場価格の6～8割程度の価格で売却されると見込んでおく必要があります。経済的な利益や売主の負担を考えると、可能な限り任意売却を成立させることが得策です。
競売を避けるには早めの相談・対処が必須
競売の準備がはじまると、調査員が不動産調査に訪問したり、ネットで競売情報が公開されたりするため、自宅を手放すことを近所の人に知られやすくなります。また、競売で自宅を売却すると市場価格の6～8割程度にしかならなかったり、強制退去させられたりと、売主にとって嬉しくない状況に立たされます。
これを回避するためには、早めに手を打つことが大切です。住宅ローンの返済が困難であると判断した場合、早めに現在のローンの滞納状況と任意売却に使える期間を把握しましょう。複数の不動産屋に査定してもらい、ローン残高よりも高く査定する業者があれば、通常売却が可能です。
任意売却について相談する場合は、任意売却の知識や実績が豊富な不動産会社やファイナンシャルプランナー、会計士、債務整理の専門家、弁護士などが適切です。金融機関の説得や交渉、競売の進行具合を意識した売却活動をサポートしてもらえる相手を選ぶことが大切です。
相談の際には任意売却実績や任意売却に関するサポートプランの有無をWebサイトなどで確認してみるとよいでしょう。
まとめ
任意売却の方法について、一般売却や競売との違いを交えて説明しました。任意売却は住宅ローンを滞納した場合に、競売と並列して進められる不動産売却の手段です。競売と違って近所の人に自宅を手放すことを知られずに売却できます。任意売却には債権者（金融機関）の同意が必要で、売却価格は債権者が決めること、売却のタイムリミットがあること、ローン残高に売却額が届かなかった場合に売却後もローンが残ることに注意が必要です。任意売却を相談する際は、任意売却実績の知識や実績が豊富な専門家を選ぶことが大切です。
