ローン返済ができない場合、不動産を売却し、得た資金で借入金を返済するケースがあります。このときに残債が残る物件を任意売却といいます。また、金融機関が抵当権を持っているため、残債をどのように返却するかなどを計画して売却するのが基本です。では、任意売却で買い手がつかないときは、どのように対処すべきかを解説します。
任意売却がもしできなかったらどうなるのか
失業や病気、給料の減額などを理由に、住宅ローンの返済が困難になり不動産の売却を検討する方もいるでしょう。不動産を売却した得られる売却益でローンの残債を支払える場合は「通常売却」といいますが、残債が残ってしまうケースを「任意売却」といいます。
ただ、任意売却は、残った残債の返済をどのように行うかなどの相談を金融機関としなければならないものの、一般的な不動産売却と流れは同じです。ただし、任意売却の物件が売れずに、収入状況が悪化すると、毎月のローンの支払いが滞ってしまいます。
また、金融機関との交渉がスムーズにできず、任意売却ができないケースもあります。では、任意売却できなければどうなるのでしょうか。まず、任意売却が行えなかった場合、自宅を失う可能性があります。ローンを使って物件を購入している場合、抵当権が付いており、物件の所有者は金融機関となっています。
任意売却ができない場合は、物件は競売にかけられます。競売完了後は、債務者は直ちに立ち退きが必要となり、急いで引っ越し先を探さなければなりません。さらに、競売の金額によっては、残債が残っているケースがあるため、自宅を失った後も返済が続くということも想定できます。
競売は任意売却よりもさらに金額が低いことが多いため、想定よりも多くの残債が残ってしまいます。さらに、残債の返済すら困難な場合、自己破産するしかありません。債務者本人の残債はなくなりますが、クレジットカードを作れなくなるなどの制約も多いため、最終手段として検討しましょう。
任意売却で買い手がつかないときの対処法とは
任意売却で買い手がつかない場合、自宅を失うなどのリスクがあります。また、競売が開始されるまでのタイムリミットもあるため、できるだけ早く買い手を見つけたいかと思います。では、任意売却で買い手がつかないときの対処法を紹介します。
物件の価格設定が合っているかを確認する
まず、任意売却で買い手が見つからないときは、物件の価格設定が適切かの確認が対処法のひとつです。不動産の市場価格は日々変動しており、状況によっては当初の価格設定が適切ではなくなることもあります。
不動産の専門家や不動産価格評価サービスを利用して、現時点での市場価格を調査し、必要であれば価格を修正することで、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
内覧対応を丁寧に行う
内覧は買い手が物件を実際に見て感じる大切な時間であり、その際の対応が売却成立に大きく影響します。清潔感を保ち、質問に対して丁寧かつ迅速な回答が求められます。また、物件の魅力や周辺環境のよさの効果的なアピールで、買い手の興味を引くことが可能となるでしょう。
任意売却を得意とする不動産会社を選ぶ
そのほか、任意売却において、専門の不動産会社を選ぶことも大切です。任意売却専門の不動産会社は市場の動向を理解しており、物件の売却に最適な戦略を立てられます。また、広範なネットワークを活用して買い手を見つけることも可能です。
任意売却のプロセスは複雑であるため、経験豊富な専門の不動産会社の支援を受けることで、売却の成功率が向上する可能性があります。
買取業者を利用する手もあり
任意売却で買い手が見つからないとき、売主は多くのストレスと不安を抱えることになります。売却が遅れれば遅れるほど、ローンの返済や経済的な負担が増大します。価格設定の見直しや、依頼する不動産会社を探し直すのも選択肢ですが、買取業者を利用するのもおすすめです。
買取業者を利用すれば、不動産を直接業者が物件を買い取ってくれるため、通常の売却方法よりもスムーズな取引が期待できます。いち早く現金化したい、周囲に物件を売り出していることを知られたくないといった場合にも適した方法です。
ただし、買取業者を利用する際にはいくつかの点があります。たとえば、買取価格は市場価格よりも低く設定される場合が多いため、任意売却よりも得られる利益が少なくなることが想定されます。業者はリスクを負うことになりますし、後々の販売を見越した価格設定となります。
また、安く買いたたかれないようにするためにも、相見積もりを取ったり、相場を把握したりすることが求められます。とはいえ、スムーズに売却できることは魅力であるため、任意売却が進まないときは買取も検討してみましょう。
まとめ
任意売却は残債が残る不動産売却方法です。買い手がつかないと家を失い、競売や自己破産のリスクが高まりまるため、対処法として、価格設定の見直しや内覧対応を丁寧に行ったり、専門不動産会社の利用したりなど、見直してみるようにしましょう。
ただし、買い手が見つからない場合は、買取業者を利用するのも選択肢のひとつです。物件を業者に買い取ってもらう方法のため、スムーズな取引が期待できます。任意売却よりも金額が低くなる可能性が高いですが、物件を早く手放したい場合におすすめです。
