住宅ローンの返済が厳しくなったとき、その解決策として任意売却という選択肢があります。競売に比べて有利な売却が可能となるため、資金繰りに悩む債務者にとって大きな救いとなる方法の1つです。しかし、物件やローン返済の状況によっては任意売却が難しいことがあります。なぜ任意売却ができないのか、今回はその理由について解説します。
必ず任意売却ができるとは限らない
住宅ローンの返済が滞ると、債権者（金融機関など）は競売によって債務の回収を行うことが一般的です。その競売を避けるための方法として考えられるのが任意売却です。
任意売却と競売の違い
任意売却なら、市場相場に近い価格での売却が可能で、売却後の住宅ローン残債は分割返済もできます。また、住宅ローン返済が滞ったことを近所の人に知られることもありません。場合によっては、家賃を払うことでそのまま家に住み続けることも可能です。
一方競売は、市場価格よりも2～3割低い価格で売却されることが多く、裁判所が競売を広く公表しますので、近所の人にも住宅ローンの滞納を知られる可能性があります。また残債は一括返済が一般的であるため、その資金繰りは大変厳しいものになります。
最悪の場合は自己破産をしなければなりません。これらの点からも競売を避けて任意売却を行いたいところですが、債務者が希望したからといってすべてのケースで任意売却できるとは限りません。
任意売却ができないケースとは
任意売却ができない理由にはいくつかありますが、こちらでは主な5つのケースを紹介します。
債権者が認めない
任意売却は金融機関など債権者の合意がない限り、行うことができません。しかし、売却後の残債が多くて返済できる見込みを債権者が見いだせない場合やローンを組んで日が浅いなどの理由で債権者が任意売却に同意しないことがあります。
連帯保証人・共同名義人が合意しない
任意売却には、共同名義人や連帯保証人の合意も必須となっています。住宅を購入するときの連帯保証人・名義人には配偶者や家族がなると思いますので、たいていの場合は合意が得られるはずです。
ただ、離婚や別居状態などの場合は、関係性の悪化により合意を得るのが難しいことがあります。そのようなときには、お互いが感情的になり、取り返しのつかない状況になってしまう前に、根気強く話し合い、理解を得るしかありません。もし離婚が決定的になった状況で任意売却をするなら、離婚成立前に進めることをおすすめします。
時間的な余裕がない
住宅ローン滞納が続くと、債権者は裁判所に財産差し押さえの強制執行申し立てを行い、競売の手続きに入ります。滞納から住宅差し押さえまでの期間には、一般的には1年～1年半ほどの猶予があります。
競売を避けて任意売却を行うなら、競売が実施されるまでに手続きを進めなければならないのです。実際の不動産を売却するには、不動産の査定・買主決定・契約・決済という手順があります。その時間を考えると、可能な限り早めに任意売却の手続きを進めなければなりません。もしそれだけの時間的な余裕がなければ任意売却はできないということです。
内覧・情報公開ができない
不動産を売却するためには、購入希望者に物件の内覧をしてもらったり、物件の詳細な情報を公開したりする必要があります。もしも何かの事情で内覧ができない、物件情報が公開できない場合は、任意売却は不可能です。
物件の所有者が手続き出来ない
物件の売買契約には、物件の所有者本人が売買契約の場にいることが必要です。任意売却の場合も物件の所有者が手続きをしなければなりません。
病気などの理由で契約の場に出られない場合は司法書士などを代理人とする方法もありますが、その条件はとても厳しく現実的ではありません。また、所有者が認知症などで正常な判断ができない場合は、成年後見制度に基づいた代理人が必要です。
滞納する前になるべく早く相談することが大切
前述のような理由で任意売却ができなかった場合は、物件は差し押さえられ、強制的に競売にかけられることになります。市場価格よりも低い価格で売却され、残債は基本的には一括返済を求められます。
残債が返済できなければ、自己破産するしかありません。自己破産をすると、社会的に信用が無くなり、これからの生活にも大きな壁が立ちはだかるかもしれません。そうならないためにはどうすれば良いのでしょう。
苦しくなったら早めの相談
最悪の状況を避けるためには、住宅ローンの返済が苦しくなり始めた時点で早めに相談をすることが最も大切です。出来れば滞納する前の段階で、債権者へ相談をしましょう。金融機関にとっても住宅ローンの返済が滞納されることは大きなリスクとなります。
そのため、金融機関では返済方法の変更を提案してくれることがあります。返済期間の延期や一定期間だけ利息のみの返済にするなどの方法もあります。ただしこの変更は、最終的な返済額が増えたり、返済期間が長くなったりしますので、そのあたりもよく検討しなくてはなりません。
任意売却するなら早めの決断が肝心
返済方法を変更しても、返済を続けるのが難しいと判断した場合は、出来るだけ早く任意売却の相談をしましょう。滞納が続く前に、債権者へ相談し、時間に余裕を持たせた任意売却を進めるようにしてください。
まとめ
せっかく手に入れたマイホームを手放すのは、とてもつらいことだと思います。しかし、人生はまだまだ長いです。何をどう動いでも返済できないなら、早いうちに任意売却を決断する方が良いのではないでしょうか。
滞納額が膨れれば膨れるほど、任意売却は難しくなります。任意売却が出来なければ、自己破産という現実がやってくるかもしれません。「まだ大丈夫、来月は大丈夫、何とかなる」と先延ばしにせず、資金繰りが危うくなったら、出来るだけ速やかな対応をしてくださ
