任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になった際に金融機関などの債権者の了承を得て不動産を売却し、債務を支払うことです。
相場よりも安く売却される競売に比べると高い価格で売却できるため、残債を減らしやすいというメリットがあります。今回は任意売却の成功事例をいくつか紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
CONTENTS
離婚後に元夫の収入減による住宅ローン滞納問題の解決事例
1つ目の相談事例は、離婚後も住宅ローンを支払っていた元夫の支払い能力が低下したため、住宅ローンが滞納していた事例です。
住宅ローン破綻の原因は元夫の収入減です。10年前に元夫の名義でマンションを購入したものの、3年前に離婚し、住宅ローンは元夫が支払うことになっていました。本人は離婚後もマンションに住み続けることができました。しかし、元夫から住宅ローンを滞納しているという連絡を受けました。
この時点での住宅ローンの残債は1,900万円です。滞納が続いた場合、マンションを売却して債務を返済する任意売却か、裁判所の手続きに従って不動産を処分する競売か、どちらかを選択しなければなりません。
相談を受けた不動産会社は、元夫に事情を確認し、このまま支払いが滞ればマンションは競売、または任意売却しなければならないことを伝えました。すると、元夫はコロナ禍で収入が減少したため支払が困難である旨を不動産会社に伝えてきました。そのため、不動産会社は元夫に物件を任意売却することを提案し、元夫もこれに同意しました。
不動産会社から報告を受けた依頼人は、賃貸に引っ越す際の初期費用や毎月の家賃、生活環境の変化などを総合的に考え、「自分自身でマンションを購入したほうがいい」という結論に達します。親の支援が受けられることや銀行の住宅ローン審査に通過した点などで資金面でのめどがついたこともあり、依頼人と元夫の間で売買契約をおこなうことで、問題を解決しました。
任意売却後も、依頼人は同じマンションに住み続けており、生活環境を変えることなく過ごしています。この間、不動産会社は住宅ローンの手配などで相談者をサポートしていました。
元夫に貯金を渡してしまい住宅ローン返済が困難になった解決事例
2つ目の事例は、離婚時に元夫に貯金を渡してしまったため、住宅ローンの支払いが困難になった事例です。
該当する物件は相談者が結婚前に購入したマンションです。結婚後、夫婦でそのマンションに住みつつ、ローンを返済していました。その際、依頼人は、家族との時間を多くとるため正社員の仕事を辞めてパート従業員として働くことになりました。
しかし、夫婦関係の悪化で離婚することとなり、その際に貯金を夫に渡してしまったため経済力が大きく低下してしまいます。離婚後、転職活動をしましたが上手くいかず、住宅ローンの支払いが困難になったため、不動産業者に相談を持ち掛けました。
この時点での住宅ローンの残債は約2,450万円で、滞納履歴はありませんでした。不動産会社がマンションを査定したところ、マンションの価格は残債がマンション価格を上回るオーバーローンの状態であることがわかりました。
通常の売却で残債を返済できれば問題有りませんでしたが、オーバーローンであるため売却するだけでは大きな負債を残す可能性がありました。そこで、任意売却の手続きを踏むため、あえて住宅ローンを滞納しました。
住宅ローンを滞納すると、信用情報機関に「金融事故」の情報として記載されるため、新たな借入やカード作成が難しくなります。そのため、金融事故の情報がなるべく記載されないようにするのが一般的です。
しかし、新たな借入を考えていない場合、金融事故の影響は限定的です。むしろ、任意売却後の生活基盤となる資金を蓄えられるため、この場合はメリットの方が大きくなります。また、事故情報は、再就職の際に相手の会社に知られることはほとんどありません。
そのため、依頼人と同意のうえで住宅ローンをストップしたうえで、保証会社による代位弁済と任意売却の手続きを進めました。結果、相場価格で売却できました。
住宅ローンがあり生活保護が受給できない
依頼人は64歳の男性でマンションで妻と二人暮らしです。依頼人本人がうつ病や肺気腫、糖尿病を患い、妻が脳梗塞で半身不随になった状態で夫妻とも収入がない状態です。もともと会社を経営していましたが、夫の体調不良により会社を閉鎖したため、現在は無収入の状態です。
残債は1,300万円あり、物件価格がマンション価格を上回るオーバーローンの状態でした。現状、自宅を売却しても残債をすべて支払うのが困難であり、転居費用なども含めると売却だけで問題解決できる状況ではありませんでした。
夫妻は収入がなく、子どもからの生活援助もストップしてしまった状態であるため、市役所に生活保護の申請を出したものの、住宅という資産があるため生活保護を受けられませんでした。任意売却の相談を受けた不動産会社は、自己破産後に生活保護受給申請をすることを提案しました。
弁護士を交えて不動産会社と依頼人が相談した結果、自己破産と生活保護申請を同時に進行することが決まりました。結論を言えば、不動産売却前に生活保護受給のめどが立ち、その後に自宅を任意売却できました。同時に進められていた自己破産の手続きも成立します。
これらの処置の結果、依頼人夫妻は債務の返済という重荷から解放され、子どもたちの人間関係も回復するなど全体的に良い方向に向かいました。一時は自殺まで考えたといいますが、任意売却と生活保護を上手く組み合わせることで、なんとか踏みとどまれたといえます。
退職金で住宅ローンを完済するはずが
依頼人は75歳の男性で、74歳の妻、35歳の長男、33歳の次男と同居しています。阪神淡路大震災により自宅が倒壊したため、分譲マンションを購入して住み替えました。購入時は市の職員であり、退職金もあてにできたため、年金と退職金で住宅ローンを返済する予定でした。
退職時は長男がアルバイト、次男が無職であったことから依頼人の収入が家計を支える重要な柱となっていたため、予定を変更して退職金を繰上げ返済に回しませんでした。
しかし、この状況が10年変わらなかったため、退職金がなくなってしまい、消費者金融からの借入で住宅ローンを返済する状態となりました。残債は1,700万円あり、住宅を売却しても残債が残るオーバーローンの状態です。
相談時には、すでに住宅ローンを4回滞納した状態です。依頼人の収入は2ヶ月に1回支給される年金のみで、長男の月収は5万円、次男は無職です。
相談を受けた不動産会社は、任意売却の手続きをスタートさせます。ただ、自宅を売却すると引っ越すための資金が必要であり、高齢であるため賃貸物件への入居が難しいという問題がありました。そのため、依頼人とともに賃貸物件のオーナーのもとを訪ね、諸費用を毎月の家賃に上乗せする方法で了承を得ます。
また、不動産会社は任意売却成立前に住宅内の不要物などを売却することで少しでも手元資金を増やすようアドバイスしました。
任意売却成立後、家賃が安い賃貸物件に住み替えできたため、住居費の負担を大きく軽減でき、精神的にも安定した生活を送っています。
まとめ
今回は任意売却の解決事例を4つ取り上げました。住宅ローンは何十年にもわたって支払うため、完済するまでに予期せぬことがおこるかもしれません。支払ができずに自暴自棄になってしまう前に、任意売却を検討するのも一つの方法です。任意売却は強制的に物件を売却せざるを得ない競売よりも有利な条件で売却を進められるため、売却後の生活再建がしやすくなります。
また、不動産会社によっては物件売却以外の面でもサポートをしてくれるかもしれません。住宅ローンの支払いで困っている方は、ぜひ一度、任意売却について不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
